Το νομικό πλαίσιο

Επί των εμπορικών και γενικά των προστατευόμενων από το νόμο μισθώσεων, το μίσθωμα καθορίζεται ελεύθερα κατά τη σύναψη της μίσθωσης από τους συμβαλλομένους, αναπροσαρμόζεται δε κατά τα χρονικά διαστήματα που προβλέπονται στη σύμβαση.

Αν δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά από διετία από την έναρξη της συμβάσεως χωρίς δικαστική μεσολάβηση στα ποσοστά που αναφέρονται στο σχετικό εδάφιο του νόμου.

Εν συνεχεία, χωρεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με μόνη προϋπόθεση την πάροδο έτους από την προηγούμενη, ανέρχεται δε η αναπροσαρμογή σε ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους, όπως αυτή υπολογίζεται από την Ελληνική Στατιστική Αρχή (ΕΛ.ΣΤΑΤ.).

Η δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος κατά τον Αστικό Κώδικα

Α. Το άρθρο 388 ΑΚ

Είναι δυνατό όμως, να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ. Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλόμενους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμη εκτελεστεί, είναι:

α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως,

β) η μεταβολή να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν,

γ) από τη μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.

Τονίζουμε ότι πρέπει να προκύπτουν με σαφήνεια όλα εκείνα τα έκτακτα και απρόβλεπτα πραγματικά περιστατικά, τα οποία αποτέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, ήτοι θεμελίωσαν αφενός την απόφαση των συμβαλλομένων για την κατάρτισή της, αφετέρου το περιεχόμενο της σύμβασης, και μεταγενεστέρως μεταβλήθηκαν. Τέτοια δε περιστατικά είναι εκείνα τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, αλλά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά (πλημμύρες, σεισμοί), πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά (κινήματα, επαναστάσεις κ.λπ.), συνεπεία δε αυτών επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης, εκτελώντας τη σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.

Ειδικότερα, η γενική οικονομική κρίση, η επιβολή μέτρων λιτότητας και γενικώς δημοσιονομικών και φορολογικών μέτρων, με αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες τις εκφάνσεις της ελληνικής οικονομίας κρίθηκε επανειλημμένα από την Ελληνική Δικαιοσύνη ότι αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, εφόσον δεν ήταν δυνατό να διαγνωσθούν υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες.

Σημειώνουμε όμως ότι γενικής φύσεως περιστατικά και δη τυχαία, αλλά συνήθως συμβαίνοντα, όπως είναι η αυξομείωση των εισπράξεων μιας επιχείρησης, η αύξηση της αξίας του ακίνητου από την υποτίμηση του νομίσματος και την παρεπόμενη αύξηση του κόστους ζωής, η αύξηση της αξίας του ακινήτου, η οποία οφείλεται στην αύξηση της ζήτησης για μίσθωση ανάλογων ακινήτων, ούτε έκτακτα ούτε απρόβλεπτα μπορούν να χαρακτηρισθούν.

Β. Το άρθρο 288 ΑΚ

Εφόσον δεν συντρέχει καμία από τις ως άνω προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, εκείνη της απρόοπτης και ανυπαίτιας μεταβολής των συνθηκών, είναι επιτρεπτή η εφαρμογή της γενικής  διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, η οποία εφαρμόζεται σε κάθε περίπτωση κατά την οποία, μετά την κατάρτιση της δικαιοπραξίας, έχει επέλθει μεταβολή των συνθηκών, η οποία όμως δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις εφαρμογής της ειδικής διάταξης του άρθρου 388 ΑΚ.

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στον δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, αναπροσαρμόζοντας το οφειλόμενο μίσθωμα εμπορικής μίσθωσης.

Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος, χωρίς αναδρομικότητα, από την επομένη επίδοσης της αγωγής, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργή.

Τέλος, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις ανωτέρω διατάξεις δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους. 

Κ. Δημητρόπουλος-Σ. Καρυπίδου